再说盖房,要搞就搞大的,建一个出租公寓的回报率

举个栗子,地点是大部分美国本土的中小城镇,为简单易明,把一些繁锁的项目化零为整,省去不少字。

建地一亩,五十万买得;
属高密度住宅区,建多层,共三十单位出租公寓;
每单位两房一浴室,八百尺,另配一个专属停车位;
所有开发,建筑成本加起来,为$160 一尺;
总花费$4,340,000
平均月单位租$1,100
减去平均月单位摊分地税,保险,水费,垃圾费及其他环保费$300
再减去平均月单位摊分所有管理费用和预备维修费用$135
平均月单位净收入$665
共净年收入$239,400
年回报率5.51%

这是比较有经验的行家的数据,能做到这样才算合情合理,即使如此, 5.51%年回报率大家看了都没兴趣。因此,我们能看到大兴土木的,大多是有规模和边际效应的开发商,散户动不动求杠杆,想都不用想

然而假如在少数高度发展的城市,如纽约附近,湾区和南加等地区,或者大城市的中心地带,情形就不同了,同样的例子,只是地价大大的贵了,而租金却成倍增加。我们假如把地价设在二百万而租金设在二千一个月,年回报率就变成10.26%, 再或者可租到二千五一个月,那么年回报率就高达13.34%了,如果更牛的地王,租近三千,回报率就超过15%。妙的是,预期回报率高,就可以使用扛杆,扛杆把回报率抬到更高。不选对的,只选贵的

 

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