Petition for Alien Relative 如何帮父母办绿卡全攻略 i130 i485

父母绿卡 依亲移民 green card permenant resident approved

全攻略:美国公民如何帮父母办绿卡

老爸老妈当初为了给我们更好的环境与机会,把我们送来美国,如今我们有点能力了,
而他们也老了,加上美国的优质福利,何不带爸妈来美国养老,也能让他们能天天含饴
弄孙!以下就为各位美国公民整理出如何帮父母办绿卡的所需资料与相关步骤,其实一
点也不难,只要有心,人人都能当孝子孝女!

全攻略:美国公民如何帮父母办绿卡

小提醒:

本篇文章未具法律效力,若有任何问题可以自行上美国国土安全部(简称USCIS)官网:
https://www.uscis.gov/family/family-us-citizens/parents/bringing-parents-
live-united-states-permanent-residents 或与专业移民律师进行咨询。且注意本篇
所提及之申请费用为2016年5月的资讯,有消息称2016年秋天移民局将调涨绿卡申请费
用约10%,因此请以届时政府收费规定为准。

自己送件其实没有很难,别忘随时上USCIS了解最新资讯。

不管是自己送件或交由律师处理,任何寄出的文件都应该多复印一份留底,以免寄送过
程发生问题。

若父母皆要移民美国,则须提出两份申请,父亲一份、母亲一份,同时提交。

若父母在美国境内,申请调整身分约需要3到6个月;若父母在境外,申请移民签证约需
6到9个月。(以上仅为概略时间,实际状况需视个别案件而定)

父母在取得绿卡成为美国永久居民后,可自由进出美国、合法在美工作,且可享有联邦
社会福利,如紧急医疗救护丶短期非现金的紧急救济丶传染病的免疫和测试等。 (详细
福利请咨询专业人士)

开始申请前请先确认~~

你符合为父母申请绿卡的资格吗?

哪些人可以为父母申请绿卡移民?

移民法规定申请人的三个条件:

(1)申请人本人必须是美国公民才能为父母申请移民(绿卡持有人不能为父母申请移民,
因为还不是美国公民)。

(2)申请人必须年满21岁。

(3)必须是直系亲属 (所以女婿是不能为岳父岳母申请的,因为女婿不是直系亲属)

※美国移民法对于美国公民父母的绿卡申请并无移民签证配额限制。

美国移民法对父母的定义为何?

(1)亲生父母亲。

(2)继父母和养父母,但如果此美国公民是通过合法领养而获得公民资格,将不再拥有
为亲生父母申请绿卡的权利。

目前我的父母在美国探亲,我可以为他们申请绿卡吗?

可以,基本上申请父母移民可分为两种情况:

(1)申请时,父母居住在美国以外国家。

(2)申请时,父母正住在美国。这类情况大多是父母来美国旅游探亲时,在探亲期间儿
女为他们申请绿卡。※注意:若父母已在境内并打算办理移民,建议父母来美国2到3个
月后再开始办理移民,因为父母来美探亲是持B签证(观光签证),而观光签证是非移民
签证,所以观光签证持有人在入境美国时是不允许有移民倾向的,若一入境就去办理移
民手续很容易就会被怀疑入境时隐瞒实情(欺骗)的意图,恐导致移民难度,甚至可能会
变黑名单><<o:p>

如果父母在美国的身份(签证)已过期,我还能为父母申请绿卡吗?

可以。但根据移民法,父母当初入境时一定是合法入境。比如说父母来美国旅游,入境
时是有合法签证,但没有准时离开,法律上属于逾期居留,根据移民法,身为公民的儿
女能为逾期居留的父母申请绿卡,父母不必离开美国就能调整身份获得绿卡。

2种申请方式:(境内&境外)

可分为父母在「美国境内」与「美国境外」两种方式做说明

1父母在美国境外

需填写递交的表格:(由在美子女向USCIS申请)

(1) I-130表格 (外国人亲属申请,此表格说明您与父母的亲属关系)

(2) I-864表格 (扶养证明书,依规定,依亲移民者都必须有一位财务担保人,如果你
的财务条件不符,则须有其他人一同承担这份义务)

(3) G-325A表格(依亲移民者的个人基本资料)

(4) G-1145表格 (电子通知申请),此项可有可无

(5) Cover Letter (让收件单位立即了解此份文件/包裹的用意,也可当作你自己的
check list)

各项表格的准备文件:

(1) I-130表格(https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/form/i-130.pdf)

你的美国公民纸或未过期之美国护照

你的出生证明(需有父亲/母亲名字)

父母的结婚证书 (父亲必须是在你出生前与你的母亲结婚的)

申请费用$420的支票

其他关于I-130的详细资讯、准备资料、送件地点等请在此 (https://www.uscis.gov/i
-130) 深入了解

(2) I-864表格(https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/form/i-864.pdf)

担保人的最近三年税表

最近的银行月结单

收入证明(工资单、W-2、I-1099等)

其他关于I-864的详细资讯、准备资料、填写方式等请在此深入了解 (https://www.
uscis.gov/i-864)

若担保人的财力不足,则应另外填写一份I-864A表格 (https://www.uscis.gov/sites/
default/files/files/form/i-864a.pdf),结合担保人的家庭成员(如配偶)来提供额外
的担保。I-864A的详细资讯与填写方式请在此深入了解 (https://www.uscis.gov/i-
864a)

(3) G-325A表格 (https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/form/g-325a.
pdf)

需有依亲移民者的亲笔签名

其他关于G-325A的详细资讯、填写方式等请参考 (https://www.uscis.gov/g-325a)

(4) G-1145表格(https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/form/g-1145.
pdf)

除了书面收据,有申请G-1145者也可透过电子通知了解案件申请状况。

(5) Cover Letter (请见文章最下方的补充说明)

送件后:

USCIS会寄给在美的申请人(子女)一份I-130的申请收据,告知案件已收到并进行处理,
内会有案件号码。

待案件批准后,USCIS会寄给申请人一封信(I-797表单)告知案件已批准通过,并会将案
件转给父母居住国的美国领事馆进行后续处理。

居住国的美国领事馆收到USCIS转来的案件后,会寄出一份面试通知书与相关表格及信
息文件要求给父母(受益者),父母须着手准备。

依指定时间携带所需文件并前往面试。

面试通过并拿到移民签证后,父母须在6个月内入境美国。入境后,USCIS便会寄发绿卡
给受益人(父母)。

父母在取得绿卡后满五年,便可申请入籍成为美国公民。

2父母已在美国境内(父母是以合法非移民身分入境)

需填写递交的表格:(由在美子女向USCIS申请)

(1) I-130 表格 (外国人亲属申请)

(2) I-485表格 (永久居留申请书/调整地位申请书)

(3) I-864表格 (扶养证明书,依规定,依亲移民者都必须有一位财务担保人,如果你
的财务条件不符,则须有其他人一同承担这份义务)

(4) G-325A表格 (依亲移民者的个人基本资料)

(5) G-1145表格 (电子通知申请,此项可有可无)

(6)Cover Letter (让收件单位立即了解此份文件/包裹的用意,也可当作你自己的
check list)

各项表格的准备文件:

(1) I-130表格(https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/form/i-130.pdf)

你的美国出生证明或美国公民纸或未过期之美国护照

你的出生证明(需有父亲/母亲名字)

父母的结婚证书 (父亲必须是在你出生前与你的母亲结婚的)

申请费用$420的支票

其他关于I-130的详细资讯、准备资料等请在此深入了解 (https://www.uscis.gov/i-
130)

(2) I-485表格(https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/form/i-485.pdf)

良民纪录(无犯罪纪录)

父/母的出生证明

父/母的护照影本

父/母的非移民签证影本(如观光签证),I-94请在此查询列印(https://i94.cbp.dhs.
gov/I94/consent.html;jsessionid=
4YDvXV1Jm621jzTcX4CNRKphqnFCgr7cktCHH3Yw9yrzXXLpyL21!1538883518)

父/母的2*2护照式照片(送件30天内所拍摄的,背面请註明姓名与A-Number)

I-693表格(健康与疫苗证明,由医生填写并密封好信封签字,你不可以打开喔)

G-325A表格 (基本个人资料,14-79岁的申请人皆须填写此表格)

申请费用$1070(包含$I-485的$985申请费+盖指纹作业费用$85,若父母已超过79岁则无
需支付$85的指纹费)

其他关于I-485的详细资讯、准备资料、填写方式等看 (https://www.uscis.gov/i-485)

(3) I-864表格(https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/form/i-864.pdf)

担保人的最近三年税表

最近的银行月结单

收入证明(工资单、W-2、I-1099等)

其他关于I-864的详细资讯、准备资料、填写方式等请看 (https://www.uscis.gov/i-
864)

若担保人的财力不足,则应另外填写一份I-864A (https://www.uscis.gov/sites/
default/files/files/form/i-864a.pdf)表格,结合担保人的家庭成员(如配偶)来提供
额外的担保。I-864A的详细资讯与填写方式请看(https://www.uscis.gov/i-864a)

(4) G-325A表格(https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/form/g-325a.
pdf)

需有依亲移民者的亲笔签名

其他关于G-325A的详细资讯、填写方式等请参考: https://www.uscis.gov/g-325a

(5) G-1145表格(https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/form/g-1145.
pdf)

除了书面收据,有申请G-1145者也可透过电子通知了解案件申请状况。

(6) Cover Letter (请见文章最下方的补充说明)

小提醒:

若父母在境内申请移民,则I-130与I-485申请要在父母入境60天之后再提出,否则会因
移民倾向问题被拒绝。

移民法不要求美国公民父母在申请i-485时身份仍有效,只要是合法入境即可。因此即
使申请I-485时已逾期居留,只要等USCIS接受I-485申请后,其身份就已合法化,可合
法居住等待身分转换。

I-485与I-130要同时递件,一起寄到芝加哥收件地,详情请参照文件的说明。

若父母已在美国,在递送I-485的同时,你也可以同时免费申请I-765(合法工作证)
https://www.uscis.gov/i-765 与I-131(合法反美证,未必人人皆可成功申请) 。若之
后分开申请将须分别支付I-765申请费$380与I-131 https://www.uscis.gov/i-131 申
请费$360。

→ 移民法规定:若申请人在递交I-485时,己失去身份六个月以上,USCIS一般不再批
准返美证(特殊情况除外),申请人即使持返美证出境,仍有可能无法再进入美国,因爲
移民法规定身份失效六个月以上的人三年不允许入境。

送件后:

当申请交到移民中心后,经粗略审理后会发出收据。

→若缺文件或文件不符合法律标准,移民中心会发出补交文件通知(RFE)。

→若收到RFE,请尽速提交补充文件至指定地址,否则会造成处理延误。

约2个月后会收到按指纹通知,完成按指纹后就可等待面试通知。

→面试时,建议你与父母一同前往。

→面试时请记得携带通知上所指定的相关文件。

→面试通过后就可以等待收到绿卡啰!

父母在取得绿卡后满五年,便可申请入籍成为美国公民。

※绿卡面试时,若父母无法用英文沟通,建议找一位可做翻译的人当面试随行翻译。建
议不要由子女自己当翻译,有些面试官不接受亲生子女当翻译。(你也无须花大钱请专
业翻译人员,只要英语沟通无碍的亲朋好友就行了,基本上绿卡面试不会太难,面试官
仅是针对资料做些简单询问)。

补充│Cover Letter参考写法

Cover Letter主要是让收件单位了解此份文件包裹的用意为何,也能当作你自己的送件
Check List。建议写法如下:(※※※ 注意:以下举例内容仅供参考,在Index of
Documents的部分,实际准备文件请务必务必务必依个人情况做调整 ※※※)

【COVER LETTER】

Petitioner:写下担保人姓名 Beneficiary:写下依亲移民者姓名Purpose: 写下本份
文件包裹目的,例如 ─ Application to adjust status of 依亲移民者姓名 to
permanent resident status based on a a relative petition by his/her son/
daughter 担保人姓名, a US citizen.)Index of Documents:列出全部文件明细 (以
下以同时递送I-130与I-485表格为例,仅供参考,实际准备内容请以个人状况为准)

1. Checks:

(a) A check of $1,070 (including $985 for I-485 application fee plus $85 for
G-325A biometrics fee)

(b) A check of $420 (for I-130 application fee)

2. Photos:two passport-style color photos of 依亲移民者姓名 (背后请写姓名与
编号)3. Form G-1145:E-Notification of Application (可有可无)4. Form I-130:
Petition for Alien Relative5. Form I-485:Application to Register Permanent
Residence or Adjust Status6. Form I-864:Affidavit of Support7. Form I-864A
:Contract Between Sponsor and Household Member (若无需则可省略)8. Form I-
693:Report of Medical Examination and Vaccination Record (医生填写密封签名
的信封)9. Form G-325A:Biographic Information for 依亲移民者姓名10.
Supporting documents for Form I-130 & Form I-864 (from担保人姓名)

(a) Evidence of US Citizenship of 担保人姓名 ─ Copy of USCIS Naturalization
Certificate

(b) Copy of notarized birth certificate of 担保人姓名, showing names of both
parents

(c) Copy of notarized parents’ marriage certificate

(d) Copy of petitioner’s Federal Income Tax Return Transcript for most
recent 3 tax years (2015, 2014, 2013), including copy of W-2s

(e) Copy of petitioner’s most recent 4 pay stubs

(f) Proof of Assets (Bank Statement for the period XXX to XXX)

11. Supporting documents for Form I-864A (from担保人家属姓名)

(a) Evidence of US Citizenship of 担保人家属姓名 ─ Copy of USCIS
Naturalization Certificate

(b) Copy of notarized marriage certificate of 担保人姓名 and 担保人家属姓名
(或是其他可证明互为家属的证明)

(c) Copy of employment verification letter from 公司

(d) Copy of most recent 3 pay stubs

12. Supporting documents for Form I-485 (from依亲移民者姓名)

(a) Copy of notarized birth certificate of 依亲移民者姓名

(b) Copy of Passport Pages with US Visa and admission stamp

─ (b-1) Copy of the passport holder’s information page

─ (b-2) Copy of US Visa (B1/B2) page with US immigration admission stamp

─ (b-3) Copy of I-94

补充│美国公民入籍面试考试

美国移民国籍法列出以下归化条件:

1.以美国永久居民身份合法入境美国。

2.在送交入籍申请书之前在美国持续居住至少五年。

3.在这五年内必须有至少一半时间身在美国。

4.申请人必须在其送交入籍申请书的州内居住至少三个月。

5.具有讲、读、写英语的能力。

6.具有美国歷史及政府的基本常识。

7.具有良好的品德以及服从美国宪法原则。

8.从送交入籍申请书到入籍的期间内须持续居住在美国。

9.在送交入籍申请书之时已达十八岁年纪。

何时提出入籍申请:

移民法规定,绿卡持有人(父母)可以在满足入籍居留时间规定前三个月内提出申请,也
就是达到绿卡身份后的四年零九个月提出申请(太早递送没有用喔)。

入籍准备资料:

N-400表格(https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/form/n-400.pdf)

绿卡副本 (正本是要在面试时带去的)

两张彩色正面近照(并于背后写上申请人姓名和绿卡号码)

手续费$680的支票(75岁以上仅需缴交$595)

其他关于N-400的详细资讯、准备资料、填写方式等请见:https://www.uscis.gov/n-
400

入籍面试时:

面试时,考官将核查申请书上的资料。考官也会考验申请人的英语能力、申请人书写英
文的程度及美国歷史和政府的基本常识 (通常只要熟读移民局发表的一百条问题,都不
会有太大问题)。

如果父母是超过50岁且持有绿卡至少20年的合法永久居民;或是父母是超过55岁且持有
绿卡至少15年的合法永久居民,公民面试考试时则可以用中文作答,但仍要自己带翻译。

另一项规定是让住满20年的65岁以上永久居民,接受从25条(非100条)标准题库中挑选
试题进行测验。(简单说就是缩小考试范围)

投资的第一步是控制风险,保险产品insurance购买误区,全干货

本文非本站,经过原帖主daydreamer于微信授权转载

[daydreamer背景词: 本文是这两天”daydreamer投资理财俱乐部2群”群友关于life insurance购买误区的讨论,摘录下来给各位参考.另外我已经关掉了俱乐部第3群,以后不再开新群,请各位继续关注本公众号获取更多俱乐部的精华讨论总结.加州硅谷附近的群友欢迎加入我的”daydreamer加州房地产和房贷地主群”,还有空位,群满后不开新群.]

有几个保险的误区需要在这里说一下。否则谈论保险、cash value,保险的death benefit 都没有意义。这些误区很多都是卖保险的有意误导的。

误区一: 本来是买心安却变成了买负担

保险的本质是保护那千分之一或万分之的意外。也就是说千个人或万个人贡献一个人得益。虽然大家都不想做得益者。 如果你非常有钱是个亿万富翁买了上千万的保险就是为逃税把财产传给子女。可以拿收入十万之一买保险,而不是拿你收入的百分之十或二十去买。本来是买心安却变成了买负担。

保险是很好风险转移工具,也是需要预防万一。 但是买很贵的大面值投资型保险是另外一回事。

同理买自住房也是 如果只看中好学区房子褒值超过自己负担能力,适得其反成房奴。

误区二: 购买人寿保险要注意风险由哪方来承担

如果公司guarantee death benefit. 设定保费和投放时间,这样的产品比靠回报来维持靠谱。

既然投资股市基金ETF轻装上阵都赚钱不易 何以在毫不知内情(内部开支等)的前提下投资保险产品来实现巨额回报?

WL也有些公司可以分解开支。 我认为必要的开支是对的 否则您给一万凭什么保险赔一百万。 但是不要夸张投资回报率忽悠过了。 另外我强调每个要买的朋友要看懂illustration 如果agent不提供或者玩虚的 就别急着决定。肯定有猫腻[偷笑]

误区三: 把投资和保险混在一起

看到大批的中国人买IUL,都为他们可怜。

很少人明白IUL内部保本是怎么回事。 可惜啊。 实际上要如此理解,保险金扣除保险开支后的一部分钱通过投资指数来实现,只是挂钩股指 不是直接买,即使保本开支继续扣除 如果老保本 没有实际意义的增长您就等着完蛋吧。 当然经济人会反问您,您认为普尔指数未来会完蛋吗? 您看着那张1929年到2015年的普尔指数回报图, 傻傻地说 不会啊。 于是签字画押。 真正的IUL有它的做法,运用得当还是可以考虑的。 因人而异吧。

好多人连这些基本常识都没有,遗憾。比如一些中国人疯了一样买IUL。基本常识就是,这是一个根本没人买的东西。各几年由于中国人的大量购买,2014年sales 终于涨到了$1.56 billion,2016年roughly $1.7 billion。在financial industry,这整个还不够塞牙缝的。

为什么总想着用保险做投资呢?所有的保险都不是投资,包括whole life。insurance为了保障,不是投资。要投资,就远离这些产品。还要再说多少遍?猫永远也不会变成狗.

有些人为了卖保险真是什么事情都做了,比如动不动就不请自来,在家里一坐就是几个小时,夫妇轮流上阵。可是不说到点子上,风险也不提。

因为对方拿住了他们本性中有“贪”的一面, 不如不想交税 想免费孩子上大学, 用这个产品藏匿现金 却忽略了收入多少。

可以买term,或者保到100岁的,没有cash value的GUL。别的,都cancel了. term life 没有现金值, 保留是为了应付意外。 等没有这样的需要了就可以自动放弃.以后费用大涨时肯定是放弃.

LTC 还靠谱 可以考虑single pay 带通货膨胀的一种。 保险的功能在于预防不可预知的事件 风险转移。 比如LTC将来发生, 如果不发生保险公司会把本金➕一点利息返还。 我认为设计产品很人性化,容易被人接受。

误区四:保险省遗产税?

从遗产和保险赔付中扣掉遗产税后,再给继承人。这是law.

死亡赔偿金确实是不用交税的!但如果你个人的遗产超出550美元(包括死亡赔偿金在内),还是要交遗产税的。

关于遗产税,可以大致总结一下。有些细节不可能在这里細讲。毕竟这实际上是一门课.

1.  如果是citizen or permanent,每位有$5.45million的免税额。两口子有$10.9 million的免税额。高于这个,40%税率

2. 如果不是公民或绿卡,遗产税免税额是$6万。那些在美国买房的中国人以后会面临这个问题.

3. 有些州会有州遗产税。IL州遗产税免税额是每人$4 million。

4. life insurance 赔付是遗产的一部分。是要付遗产税的。很多asset 多的人买life insurance 是希望用life insurance的赔付来付遗产税,而不是为了不付遗产税。可以把life insurance 放到irrevocable trust 里,那么赔付就没有遗产税了。

还有很多其他的细节,就不说了。若果在被人忽悠说保险没有遗产税,或者你asset还不到$5 million或两口子还不到$10.9million,却被人忽悠忙着遗产税的问题,活该!活该!活该!

life insurance 赔付是income tax free。not estate tax free。

living trust也解决不了保险的遗产税问题。再说一遍,保险的理赔是要交遗产税的。life insurance irrevocable trust 可不交遗产税。

误区五:关于从保险中取钱
1. 以前的WL没有限定“付清”年限 假设红利是按照当时的回报,但是后来普遍比当时的回报低,要知道福利利息原理就明白为何延长了许久还未付清了。 但是不意味着买错了,现金值还是不错的继续付下去迟早可以付清,如果1035免税转换保单兴许能买断甚至更多。现在的WL限定付款时间 10 年 或者20年。 并保证不再追加保费 保证期到120岁。现金值回报仍然可以接受。 5-7%

2. Term 永远都没错即使买了任何一种终生保险 如果数额不够大还可以➕一个Term做补充。 如果吸烟 就尽量戒烟 再体检可以降低费用。

3. LTC 是中年后接近退休应该考虑的一种保险 只要有一定数额的储蓄包括房产,可以考虑一笔付清的保险 最低2500一个月,建议5年的福利加上通货膨胀条款 这样即使数年不用将来也会有更多福利, 50岁人士大约5万上下一笔搞定,无需体检。

是的越早越好 50买LTC就是很早了 因为可能20 30年后才用到 所以➕通胀是很好的选择 20年福利加倍,假设 5% 单利。
如果此时孩子已经独立不需要人寿保险 可以考虑买LTC 有的人会把旧保险现金值用来买新的计划。 因人而异吧。另外值得一提的是 万一 一下离开没有用到LTC 此种保险返还本金➕少许利息 比如至少6万。
现在假设他们都要从保险中取钱出来花。他们either withdraw the principal,or吧钱loan出来。先假设他们withdraw,所以甲把投入的$10万本金都取出来,乙把投入的$30万本金都witgdraw 出来。这个是tax free的withdrawal。这时如果两人都死了,保险公司赔甲的受益人90万,赔乙的70万。总共还是100万。

再假设同时甲不再做什么,只是维持这个保险。只要这个保险中剩下的10万块钱能维持保险将来的费用,这个保险就一直有效,直到甲去世,保险公司就会赔甲的受益人90万。如果这剩下的10万,不足以维持这个保险未来的费用,你就得补钱。否则就lapse。年龄越大,保金越贵,需要补钱的可能行也不小。

这时,乙的保险中还有$40万的cash value,因为他withdraw 了30万的本金。这时去世,保险公司会支付70万给收益人。因为cash value 还有不少,所以他决定继续取钱来花。这时,他只能loan钱出来了。假设他loan10万。注意这十万是有interest charge的。你不用支付这个interest charge,但是要算的。这个loan也是tax free的。假设利息是5%。一年以后,这10万的loan就变成10.5万。这是去世,收益人会得到的赔付是70-10.5=59.5万。十四年后,loan涨到$20万,这是去世,收益人的death benefit 是$50万。可以看到,death benefit 是加速减少的。这个保险最终的总收益是少于$1 million,还不如甲的。当然不同之处是乙自己花了这笔钱。

所以买保险时一定要明白买的目的是什么。如果为了death benefit,可以买term 或 GUL,如果为了tax free growth 和tax free wuthdrawal and tax free loan,就不会有太多death benefit。

所有从保险中取钱,其实都是提前支取death benefit而已。

当然,如果你买的不是level death benefit,而是increasing death benefit,会和上面的有一点点区别,但保费更高,尤其到了后期,年龄大了,保费非常高,更容易lapse。

以“借”的方式取钱,直接影响的是最终理赔。这叫鱼和熊掌。有首歌揭露过[呲牙]

无知善良的人们啊
你可读过安徒生童话
皇帝的身上是否穿着新装
只有孩子才能说出真话
。。。

做过比较保险最大好处是等死,如果中途取钱就会打折扣,也就是为何要加上 over loan protection rider 如果万不得已非要取钱别 lapse 哪怕是留下最少的保险。 这样才没有税务的麻烦。

Where to invest for out of state investors? You can’t go wrong with this list.

The number one question for real estate investors is LOCATION. Now that you find out your local market doesn’t have deals you like, or doesn’t cash flow, you want to find a location that makes more sense.

As an investor myself, I spent months trying to figure this out. And I paid dearly for my mistakes. I suggest most new out-of-state investors stick with the proven EIGHT secondary markets, namely

  • DFW (a little late in 2016)
  • Indianapolis (I am so in)
  • Atlanta (Personally I don’t have good experience there)
  • Kansas City
  • Birmingham
  •  Memphis
  • Carolinas
  • Ohio
  • Florida

If you are new to out-of-state investment, don’t try to recreate new wheels and bury yourself in numbers. It only gives you an excuse not to do anything (worth than losing money).

Top 10 ideas of investments if I have 1 million or 500K to invest now

Cash counting stock equity refreshment for google

Some people get”lucky”: like a stock IPO from employer, selling a house they bought in bay area during 2009/10 time. They may end up with 1 million or 500K to invest. I am dreaming of that day myself. Anyway, here are 10 ideas as a real estate investor:

1. the tried and true rental properties in any configuration your comfortable with

2. mobile home park  ( I have owned a few of these and the right ones are quite nice)

3. Self storage   this is a niche but can be pretty nice in the right location buy one large enough to have on site management though.

4. private lending were its legal.. in Nevada you would need a license just FYI.

5. if you don’t need cash flow for many years and want huge up side and NO real work.. then you may want to buy a Ranch in the northwest that has significant 35 to 40 year old Doug fir with a mix of cedar. these will return 12 to 20% annually… One of my all time favorites .. and the reason John Hancock and the Harvard endowment are the largest funders and owners of timber land in the US.

6. There are some really GREAT syndicators out there  but choose wisely its all about the sponsors ( there are a few great one’s on BP) but also many beginners on BP so cautious there.

7. NNN lease with national tenants..Â

8. existing PERFORMING NOTES… ( I personally am not a fan of NPN thats a job and a tough one)

9. Strips centers in solid suburbs .

10. partner with really quality fix and flipper there in Vegas… ( again choose wisely there are some real bad actors that troll BP and work in Vegas)

there you go  some alternatives to think about other than HEY go buy an apartment  LOL

湾区的投资房要小心,走势有点变了

一直觉得湾区的投资房不能买了,今天南湾的一些大地主说以前8000/月的房子降到5500才租出去。逛老美论坛看到一位兄弟这么说很有道理。只可惜几年前我还在攒自住房的首付,Brentwood也是我关注了很久的地区。

I’m a Brentwood guy who started buying up SFRs in 2011-2013 time fame and the return over roughly the past 3 to 4 years has been breath taking. I do wonder how much longer that will last, we are experiencing a big surge in building out here again, so I am looking for growth in underlying prices to cool (maybe quite a bit). I won’t be selling what I already have in Brentwood because I think long term its still a very positive place to be, plus rents here on my original cost are great (they are up about 40% during this same period).

However, my new money will be going elsewhere. I have a spot in the Midwest where I once lived that’s doing quite well and I already have all the infrastructure in place there (prop mgr/agent, ins guy, etc.), and that helps immensely. Rental rates there are at least twice as high as in Brentwood. Growth won’t be anything like it has been in Brentwood over the past 3 to 4 years, but I’m anticipating underlying appreciation to be around 5%, plus another 8% to 9% on the rental income side. Not a home run shot by any means, but it gets me solidly on base, plus I can get near turnkey quality properties there at a small but not insignificant discount from market. I just give my prop mgr there POA and he does almost all of the rest other than setting final acquisition prices – I still do that part.

泡沫了吗?美国各大房产市场价格相比2006/07高峰如何?

333books presents you the MSA(metropolitan statistical area) data. As of April 2016, San Francisco Metro is currently 4.2% above the July 2007 peak.

7 MSA are in positive territory (i.e., price higher than previous peak)

1. Denver           16.4%    above the previous peak
2. Dallas             13.9%   above the previous peak
3. Portland          6.5%    above the previous peak
4. San Francisco 4.2%    above the previous peak
5. Seattle             2.5%    above the previous peak
6. Charlotte          2.3%   above the previous peak
7. Boston             2.3%   above the previous peak

【原创】看图说话:从失业率看为什么现在不是投资湾区的好时机(2016)

以下均为个人看法,欢迎讨论。

最近和几个投资房产的朋友聊聊天,大家基本同意这波湾区房价主要是科技产业的发展对人才的需求推动起来的。由于科技产业需要的人才多,周边的产业也得到了一定量的发展。

 

作为一个软件工程师,我觉得很可悲的是大部分科技企业的人才在这一波房价的增长里面都没有直接获利,相反是一边付着高房价(房租),一边背着“高科技企业让房租飞涨,我们都住不起房了”的骂名。这波真正得利的开发商(和一些有眼光的老一辈地主)等等,早就脱离了和我一样朝九晚九的程序员生活。当然这不是本篇文章要讨论的论题。

 

言归正传,由于就业率/失业率是经济的一大指标,特别是在失业福利高于全国其它地方的加州,失业率其实是个比较重要的东西。先上几个图,数据截止在2015年底。

 

图1:湾区房价指数,蓝色(右边纵轴)vs失业率,红色(左边纵轴)

333books.com 湾区房价

图2:旧金山市区房价指数,蓝色(右边纵轴)vs失业率,红色(左边纵轴)

333books.com 湾区房价

可以看到失业率低于2008经济危机,非常接近历史低点,房价已经在历史高点了。

 

由于房贷利率依然处于历史低点,而且贷款的标准和难度还是比较高,有房一族除非科技业大规模失业,房价崩盘的机率不大。但是对于投资房(此处指一般学区一般地段,现金砸高大上地区投资的土豪请忽略)来说,一来面对的租客是流动性比较大的周边产业,如果有裁员失业来临首当其冲;二来投资房的地区传统上价格波动性比自住房大得多,现在已经过了黄金时期了。

 

图3:加州历史失业率

333books.com 湾区失业率

从整个加州的历史失业率来看,这里有个调整的概率也比继续上涨的概率大。如果你也相信波段阴谋论,随着各大startup的紧缩,估计大家都准备再等等。当然好区自住房,看上了付得起,什么时候都得买,不然过一阵回头看,2007年买的都是便宜货。

 

个人觉得:投资房要慎重,保守的投资可以正现金流的已经不容易找到了。如果是负现金流赌房产升值尽量还是不做的好。

地主三境界

禅说,人生三境界:

初级第一境界:见山是山,见水是水。

对应的初级地主:为了抢房,抢便宜的房,好deal,砸现金全款买,先下手为强。

好处,当然是抢了一堆便宜的cash cow,后遗症就是时刻要修房,包括修理各种极品房客,还有房客的各种头疼“后妈”。于是一边欢快数钱得瑟自己的战绩,一边吐槽抱怨,建议要买些千年人参大补精神元气。结果,究竟是赚了还是亏了,只能是瞎子吃汤圆,心知肚明吧。

中级第二境界:见山不是山,见水不是水。

对应的中级地主:买房懂得如何巧用杠杆,借鸡下蛋。买好房子,找好房客,省心省力。

好处当然是烦心事少些,收租安稳。虽然cash flow少,难免要疑虑万一空置时间长了,怎么抗过去。万一,经济crash, 房子租不出价,怎么办?但是挂在墙上的大饼(未来增值)还是很圆满诱人。

高级第三境界:见山还是山,见水还是水。

对应的高级地主:实现资本运作,实际的房子早已有专人看管操作,不用劳心劳力抗战一线。不用疑虑,也不用得瑟,房子只是手中玩转的摇钱树。

以上纯属个人观点,请勿对号入座,欢迎讨论叨叨。

 

Landlord Raises Rent from 2600 to 4000: how I turn a under rented bargain to a cash cow

Forwarded from a forum post, good advice.

I purchased a 4-plex that was drastically under market rent in 2014. I am in Everett, WA, which is 25 min from Seattle/King County, which a lot consider to be the next San Francisco in terms of real estate and rent prices.

We are in a very similar situation where rents are increasing faster than they ever have. If you haven’t done rent increases every year, you are at least 5% under market. If you’ve waited longer than a year (such as your property), you are way under market.

My 4-plex collected ~$2600 when I purchased and my goal was to raise to to ~$4000 within 3 years with minimal vacancies. The units were in rough shape so I pushed the rent increases to see if the tenants would move out since I wanted to update anyway. I raised them 3 months after purchase, 6 months after that, and one more time 6 months after. I’ve experienced three move outs in 16 months but currently collect $1100 more each month between 4 units since purchase. Because the rents are still rising, I have added another $450 to my initial goal and hope to achieve these rent raises in the next 2-3 years.

The good thing about rising rents is that it means your property is wanted. If you have money to do repairs, I would not be afraid of someone moving out. My last 3 move outs combined I had about 17 days total vacancy. If you plan right, it should not take you longer than 7 days to move a tenant in AFTER cleaning up.

Communication is KEY during this process. I always try to be as friendly as possible with the tenants I inherited. People’s emotions are often times directly linked to their money situation. No one in the world likes to hear their landlord tell them rent is going up. You might see it on the news everyday and hear it from your friends, but the problem is not real until your actual landlord tells you its happening. Local government is a great scapegoat, I usually blame the increases on rising property taxes.

To help answer all your questions, I would post a test ad on Craigslist for one of the properties you want to raise rents for. Run the ad for 2-7 days and see what kind of response you get. If you get 20 calls/emails a day, your price is too low. If you get 5-10, your price is probably appropriate and I would consider this “market rent.”

The day you run this ad matters. You will get more responses on Thursday-Saturday than on Monday-Wednesday. In a market like the Bay, this really shouldn’t matter too much. Just more of something to keep in mind if you see huge differences in numbers day to day.

ONE LAST POINTER! I would make sure to increase the security deposits for current and future tenants if you haven’t done so already. Security is usually 1-2 months rent. If you are under rented by that much, the security deposits may not be appropriate. This was one of the first things I noticed when I took over. The rent was $800-1000/month and everyone’s security deposit was $300-500 because they’ve been there for years.

Hope this helps! Feel free to message me if you need any help. I’ve got some more random pointers for achieving max rent and low turnover.