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再说盖房,要搞就搞大的,建一个出租公寓的回报率

January 18, 2016 Annita 0

举个栗子,地点是大部分美国本土的中小城镇,为简单易明,把一些繁锁的项目化零为整,省去不少字。 建地一亩,五十万买得; 属高密度住宅区,建多层,共三十单位出租公寓; 每单位两房一浴室,八百尺,另配一个专属停车位; 所有开发,建筑成本加起来,为$160 一尺; 总花费$4,340,000 平均月单位租$1,100 减去平均月单位摊分地税,保险,水费,垃圾费及其他环保费$300 再减去平均月单位摊分所有管理费用和预备维修费用$135 平均月单位净收入$665 共净年收入$239,400 年回报率5.51% 这是比较有经验的行家的数据,能做到这样才算合情合理,即使如此, 5.51%年回报率大家看了都没兴趣。因此,我们能看到大兴土木的,大多是有规模和边际效应的开发商,散户动不动求杠杆,想都不用想。 然而假如在少数高度发展的城市,如纽约附近,湾区和南加等地区,或者大城市的中心地带,情形就不同了,同样的例子,只是地价大大的贵了,而租金却成倍增加。我们假如把地价设在二百万而租金设在二千一个月,年回报率就变成10.26%, 再或者可租到二千五一个月,那么年回报率就高达13.34%了,如果更牛的地王,租近三千,回报率就超过15%。妙的是,预期回报率高,就可以使用扛杆,扛杆把回报率抬到更高。不选对的,只选贵的。  

房价到顶了吗?现在买房会站岗吗?看这个信号

January 18, 2016 Annita 0

湾区的可以参考这篇:Must Read for Bay Area Investor: San Francisco Real Estate Cycles in past 30 Years 今天看到有个前辈说过一个房市见顶明显信号可看的话,就是从业人员都在做建筑商、开发商的时候。包括涉及房产有关行业人,如普通房产投资者、房产经纪、贷款经纪、各种各样的Contractors。 2005到2007如是,身边的朋友都是agent了,大部分人没生意做,所以很多Subcontractor, 如铺地板地毯的,做水管工的,做电工等等都部分或者全部主业转移做“建筑商”去追求建新房高利润了。最后危机一来大多让银行Foreclosure。 做建筑商赚钱多,尤其是市场在火的时候。但要看贼吃肉也要看贼挨打。开发和建筑周期长(从买地到卖出收回钱,一年半到两年是正常),在这个周期内资金链断裂就惨了。当时做高端情况尤为惨烈。其原因是高端资金占用大,贷款金额大,市场一旦向下,压下一个就是一大笔钱。而做低端房的,可以把建一个大房子的钱分散到好几个,怎么也能出手一两个。这样资金就回笼了。 目前湾区的投资群里面,还是要rehab的多。当然湾区建房成本之高令人乍舌。而现在地贵就不用说了,当大家都要建房,建筑行业的人工成本,贷款成本和材料成本大幅升高时,再买的就会站岗了!

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