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　　所谓人往高处走, 水往低处流, 既然大城市更富裕繁华, 思想更包容开放, 那人们当然愿意去大城市了, 古往今来不都是这样吗？大城市是那么包容, 它从来都是来者不拒的, 只要你买张火车票，包裹一背就能进城了，再花千儿百八租个小房间, 随便找份工作，不就可以在大城市里安顿下来了吗？虽然租的房间是比老家要小多了，架不住城里工资高啊, 赚钱机会多啊！地方繁华, 吃喝玩乐的地方又多，而且交通那么方便, 五湖四海的人那么多, 身在大城市就是身在宇宙中心, 时尚最前沿, 这对年轻人来说真的是天堂一样的地方！你还有什么理由不来呢？

　　是啊, 就因为都市那么好, 所以大家都来了啊？反正城市大门常打开，你可以随时来，也可以随时走, 那么现在我就要问你一个问题了, 既然城里这么好，你也喜欢这里，为什么不能永远的留下来呢？为什么还要走呢？嗯？为什么呢？

　　我想你肯定会说：我喜欢的那个地方，什么都好，就是房价太高了，别说房价高，连房租都年年涨，我留不下来。

　　这就对了。

　　我问你，有一件事难道你一直不感到奇怪吗？这么繁华的城市，要建设起来是要耗费巨大的资金的，你知道挖一条地铁，造一个高架，要多少钱吗？我告诉你，北京市政工程设计研究院的沈建文有篇文章《对降低地铁工程造价的探讨》中，有北京地铁四号线建造的实际数据：正线全长28.14km，设24座车站，总投资145.86亿元，每正线公里5.17亿元。

　　一公里造价5亿元什么概念你清楚吗？这还不包括后续每年的检修保养，人员工资等支出，就算北京的地铁每天都挤得跟沙丁鱼罐头一样，光靠一个人几块钱的车票钱，再加上地铁上广告牌收入，商业店铺出租等收入，也很难做到盈利，每年都需要政府投入大量补贴才能收支平衡。你想想看，收费的地铁尚且如此，那些你每天都在走得道路、公园，逛得免费的博物馆、旅游景点呢？它们问你要过买路钱吗？那这些东西数量多吗？它们造起来难道不花钱吗？

　　这还用问吗？当然花钱了，而且花的还是巨资。

　　那我再问你，这些钱哪里来？

　　这时候我想你肯定会毫不犹豫的说，基础设施这些东西都是属于民生工程，当然应该是政府出的，怎么能问人民要钱呢？再说我们平时不都在交税吗？我们平时买的所有吃的喝的穿的用的上面，花的钱里面不都含着税吗？既然纳税了，那政府肯定要拿这个钱去投入公共服务啊？

　　你说的没有错，从理论上来讲，政府的收入应该由税收占大头，但是你却忽略了最关键的一点，就是中国这些年来所处的历史阶段：中国处于一个快速发展的阶段，从改革开放到现在的短短四十年不到的时间内，全国各个地方城镇面貌都起了翻天覆地的变化。这个城市化的速度是非常惊人的，你要知道建造大型基础设施这种项目是很花时间的，哪怕按照最新的工程技术，公路桥梁这种项目按长度难度不同也在几个月到几年不等，而住宅楼盘一般在六到十个月不等，当然项目年限越是往前推，由于技术没那么先进，需要耗费的时间也更长。

　　也正是因为这样，在你我成长的这些年里，有个现象我相信只要是中国人，不管到哪里都会观察到：就是全国到处都在不停地开工建设，整个中国就是大工地，日夜兼程热火朝天的干着，同时这也催生了中国的第一代农民工，他们为了追求更好的生活，就跟今天的你我涌入北上广深一样，拿起行囊涌入了全国各地的工地，可以这么说，农民工现象的出现是城市化的必然产物。什么叫城市化？城市化不是说盖起大房子，修起大马路就叫城市化了，城市化的关键是人的城市化，是农民进城变市民的过程，而民工潮的涌现正是城市化的第一步。

　　现在我再问你一个问题，既然这么多年来，全国各地这么多大型建设项目一直在前赴后继的不停开工，那肯定需要钱啊？这么多钱从哪来？

　　答案很简单，羊毛出在羊身上，自然大部分是从老百姓这来了。

　　但是这里面首当其冲的就有个融资的问题，以及我接下来将要为你说明，为什么土地财政这么多年在中国这么盛行：

　　首先要明白一点，政府本身是不产生效益的，政府是个资源配置的机构，它最大的功能是决定从老百姓这里收上来的钱怎么花，而本身不产生钱，因此当政府要同时开工这么多项目的时候，它首先遇到的一个问题就是：钱不够。

　　可能你会说，钱怎么会不够呢？可以收税啊？

　　收税是当然的，但是你想过没有，如果收上来的税不够呢？我给你打个比方，假如按城市化进度，一年的基建项目总投入需要100块，但是收上来的税只有3、40块，那该怎么办呢？

　　实际上，这个问题绝不是我凭空说出来的，要看政府的收支情况，你可以去看每年地方政府的收支表，基本上税收只占了40-50%，而卖地收入才是占了大头，也就是说，如果单靠收税，中国是不可能达到这么高速的城市化规模的，如果城市管理者不卖地的话，或许你现在都还坐不到高铁动车，坐不上地铁，也没法用上这么高速的4G光纤。

　　俗话说的好，想要富，先修路，城市跟城市之间的高速道路、大桥隧道、密集的铁路网络、飞机网络、还有跟这些交通设施同步建造的水电设施，秘籍的自来水网管和光纤宽带基站，这些才是推动经济发展的最大秘密武器，而绝不是什么税收。

　　为嘛呢？

　　那我问你，一个企业要发展，它是不是要找到它的客户群？假如它想不断地把生意做大，是不是要找到越来越大，越来越富裕的市场？这样它才能越卖越多，越卖越高端，而只有企业做大了，才需要更多的员工，才会发更高的薪水，像你我这样的打工族才会过上稳定的工薪阶层生活，社会整体的生活水平才会提高，难道不是吗？

　　那现在你想一下，哪怕这个企业有很好的产品，很好的货源，可是它在一个到处都是悬崖峭壁的深山老林山沟沟里，或者像西藏新疆这种的高原上，它的货物哪怕再好也很难大规模的运出来，就是运出来了，也会导致成本超级高，比如一份特产加上运费要几百块，可是别的地方类似的只要几十块，那你说这种企业还能存活下去，甚至做大吗？如果一个地方商业不发达，企业无法生存，人们就找不到工作，找不到工作那就只能守着一亩三分地种田，当地社会就永远会停留在封闭的小农社会里，而无法进入大规模生产的工业社会，社会就没法进步。

　　现在我再问你一个问题，从小到大，你是不是听到过很多类似的故事？比如部队开进新疆西藏去修路，或者到八万大山里面去挖隧道修铁路，很多才十几二十出头，年纪轻轻的工程兵，汽车兵，开着工程车大卡车在只有一米多宽的山道上跑，或者在到处往外渗水的矿坑里走，遇到一个滑坡，塌方，人就那么死了，一个家庭未来的希望就那么没了。你还记得当时你看到这样的新闻时，是什么样的心情吗？可怜？同情？愤慨？亦或是事不关己的麻木？

　　可是不管你是什么心情，是同情可怜死去之人和他的家庭也好，是痛批部队或者国家，痛批体制也好，有一点你必须清楚的认识到：这就是代价，社会发展的代价。社会的进步从来不是凭空变出来的，是必须要死人的，也是必须要有活生生的人去失业，去下岗，去从中产跌入底层这样去牺牲的，我们在社会上的每个人，其实这些年来也一直都在付出着代价，只是有人出力，有人出钱，有人出命，我们各自付出的代价不同而已。

　　像你我这样的普通人，你知道我们需要付出的是什么代价吗？修路造桥的买路钱，下岗人员的安置费用，事故死去的军人们的赔偿金，赡养费，这一切的一切费用最终还是会归集到土地里，而你的社会角色就是出钱买单的那个人，你为社会发展付出的代价，就是承担了土地的涨价，房租的涨价，你活着的每一天都在为土地的涨价买单，难道你还认为过去十年间房价的暴涨是个偶然吗？

　　我现在简单的给你讲一讲，为什么社会发展要付出的成本，最终都会归集到土地里，为什么十年来土地一直在涨价。

　　首先第一点，就是相比于收税，卖地是地方政府最快的资金来源。刚才我已经跟你解释过了，就是光靠收税，是远远不能满足基础建设需要的巨额资金的。

　　因为基建项目是属于典型的一次性投资的项目，这种项目是这么做的，它要先投入资金，比如你造个大桥要花50个亿，预计2年造完，那么这50个亿它2年内是一次性投入的，而造桥产生的效益：比如造成人口聚集，商业贸易往来增加，人民逐渐富裕起来，又造成产业多样化，公司规模变大，最后导致政府税收增加，则是一个缓慢的过程，快则一两年，慢则三五年，甚至十年二十年，所以靠税收是不现实的。

　　为了快速城市化，地方政府必须想其他的办法来增加收入，可是对于政府而言，它所拥有的唯一的东西就是土地，因为中国是个公有制国家，土地是属于国家和集体，而非个人的，因此政府就有权利决定如何处置土地，所以提出了一个东西，叫做‘土地出让金’，意思就是你向政府缴纳了土地出让金，就可以拥有这块地的几十年使用权，而这就是土地财政最开始出现的原因。

　　政府可以卖地以后，就有了大量筹集资金的方法和渠道，实事求是的说，卖地确实是现有的回收资金最有效率的方法，这是因为房地产这个行业的环节其实是最简单的，归纳起来就是三步走：政府卖地，房企花钱通过竞拍拿地——房企造房子——卖给老百姓拿钱——然后继续从政府这里拍地。你要知道一个行业，它的环节越简单，那么资金循环的速度就越快，相对的总利润也越大。

　　怎么理解这个资金利用率的问题呢？

　　如果你看不懂，就想象一下你打算卖衣服，你一次性进了10件货，刚好那天运气好，一天全都卖光了，那你是不是就赚了10件的钱？第二天你拿着这些钱又去进货，然后又卖光，那实际上两天时间你赚了20件的钱，对不对？相反的，如果你运气不太好，这10件货2天才卖光，那就只赚了10件的钱，如果2天时间一件衣服都没卖掉，就一分钱都没赚到，是不是？也就是说，在同样的时间里，你卖货的速度越快，你的资金回收就越快，资金利用率就越高，总利润规模就越大。

　　实际上，一个生意，如果它中间的环节越少，一买一卖之间循环的越快，那么这个生意必然毛利率成倍提高，总资金规模也会成倍提高，而恰好房地产就是这么个得天独厚的好生意。你想想看，土地这个东西，是本来就有的，你不需要去生产，也不需要去维护，直接就能卖了，几乎是没有成本的。假如政府一块地卖了十个亿，盖房子半年时间，房子一盖好马上就可以卖了，卖房得来的钱又拿去继续拍地，一两年周转一次，也就是说这十个亿的本钱投下去，一两年内就可以产生20个亿的效益。

　　而如果光靠收税呢？收税你们知道，虽然五花八门的税种很多，比如增值税，营业税，所得税之类的，但是归根结底是需要企业去生产产品，或者提供服务，增加的价值里去抽成。而这里面的环节那可就太多了，假如生产产品的话，你首先就得去进货，要去购买原材料，然后再去加工，得到产成品以后要销售，销售的话也不像卖房子那样，只要造起住宅楼，附近的人就会买，而是要去找市场找客户，你要找经销商一级一级的分销下去，然后东西卖了以后，再一级一级的回收资金，等钱都收上来了，再从中抽税。老实说这真的太慢了，十个亿税收上来不知哪年哪月，再说城市化规模不高的情况下，产业不能快速发展，企业不发展，税也不可能那么多，所以卖地是来钱最快资金规模最大的业务。

　　你看，买卖土地是这么挣钱的一个生意，而国家城市化建设又这么需要钱，你说房价会不会涨？

　　另外，我来告诉你们，人跟城市的关系是什么：人就是城市的人肉电池，人一进入城市，就已经开始为城市的建设成本买单了，你不花钱享受的共同建设，地铁公园精神享受，都要买单的，这些成本就包括在你的房租，吃喝住行里面，房租我想很容易理解，吃喝住行是因为你吃饭的小店什么的，它们本身也要付房租，土地跟空气水一样是人类的基本生产要素，人类一切活动都离不开土地，所以只要土地涨价，所有都要涨价，所以你进入大城市，看似工资收入增加了，同时你的支出也增加了，而且因为精神活动多，玩的东西多，你是存不下钱的，从城市整体的角度来看，你进入城市付出了你的青春和劳动，但是没有带走一分钱，你说你是亏还是赚？所以城市大门常打开，因为需要新鲜的人肉电池来维持它的繁华。

　　越是大都市，房价越高越贵，这个道理不管在哪里都是通用的，你去看看纽约，东京，伦敦，香港的房价，再看看北上深的，全世界房地产的发展趋势不都是一个道理吗？只是中国近十年来是从一个不发达中国变成了一个全球GDP第二的国家，这个过程很迅速，相对的，土地涨价的幅度也非常剧烈，才会给人一种房价暴涨的错觉，但事实上是，不光是房价，中国的所有东西的价格，包括你的工资收入，都翻了好几倍。

　　讲完了房价和房地产的原理以后，我要跟你讲的是为什么要去大城市买房的原因，以及大城市是怎么淘汰人的。